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更新日期﹕2025年12月01日 (持續更新)
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村屋設計
隨著時代演變，村屋不再只是純樸簡陋的鄉間居處。
華麗的設計，現代的設備，
讓村屋漸漸脫胎換骨，
成為許多人渴望的理想住宅。
「村屋」，顧名思義即為「鄉村地區的房屋」。
香港的村屋大多分布於新界各區: 荃灣、屯門、西貢、沙田、大埔、粉嶺、
元朗、上水、葵涌、長洲、梅窩等地。
村屋遠離熙來攘往、人群紛雜的市街，頗有「遺世而獨立」的自由瀟灑感。
海傍的村屋，遠眺大海，伴著海風和海平線入睡；
林間的村屋，鳥語花香，寧靜悠遠，如置身森林之中。
透過村屋設計，可將傳統村屋，營造成度假別墅，
享受寬敞的空間與舒適的環境，在村屋中安居樂業。
村屋也適合投資，
但需謹慎挑選，才避免中伏，
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村屋易: 服務客戶
「丁屋」和「村屋」有什麼分別？
「丁屋」是「村屋」的一種，而「村屋」
在建屋土地不同資格的分類下，可分為下列2種：
丁屋
舊屋/舊屋地重建
丁屋
一間「村屋」是不是「丁屋」，只能從地契文件上得知，由外觀、架構等是沒有區別的。
舊屋/舊屋地重建
通常為戰前1905年以前已經建成的舊屋，或者在原本舊屋的所在地重建。
重建動工前須向地政處申請「重建批准書」。
在買賣上與私人物業相同，無限制買賣轉讓條款，沒有禁售期，不須補地價。
港建築物條例規定
丁屋、舊屋重建等所有建築工程均須依照香港建築物條例規定，
必須委任建築師、經屋宇署批准建築圖則等。
注意合法有效路權，保留土地做停車場以及出入通道；
或向路權業主支付「買路錢」，謹慎處理避免紛爭或被勒索。
丁屋地內泊車的地方，條例規定地契上只可作農地用途，所以不應叫做「泊車位」，
如有圖則清楚畫出位置，只能叫做「空位」。
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丁屋
香港政府1972年實施「新界小型屋宇政策」，俗稱「丁屋條例」。
丁屋受到更多限制，也有更複雜的歷史背景，詳情如下：
本港在1972年起實施新界小型屋宇政策，即俗稱的「丁屋政策」，
政策目的是讓原居民向當局申請批准在所屬鄉村內的合適土地，興建一間小型屋宇，
申請建屋地點須位於鄉村式規劃發展區及認可鄉村範圍或擴展區內，
一般是認可鄉村周圍300呎的地方，
而且地點不受即將進行的發展所影響，亦不會妨礙日後的規劃或發展計劃。
丁屋的限制為樓高3層（上限27英呎，8.22米高），每層丁屋面積上限700平方英呎。
興建丁屋的土地，只能利用位於新界和離島的「鄉村式規劃發展區及認可鄉村範圍或擴展區內」。
原居民可選擇名下的私人農地申請「建屋牌照」，俗稱「出屋牌」、「丁牌」；
或者向政府申請批出土地，但近年因土地短缺漸少案例。
新界鄉村的村屋，及由新界原居民擁有的丁屋，則可獲豁免繳交差餉。
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丁權
丁權是指年滿18歲、父系源自1898年時，為新界認可鄉村居民的男子 (男丁），
一生有一次機會，向政府申請，在私人土地，興建俗稱為「丁屋」的小型屋宇。
以免補地價方式，興建小型屋宇的權利，這個權利源於新界小型屋宇政策，
據估計，約有24萬新界男性原居民擁有「丁權」。
申請興建丁屋
原居民需填寫相關表格，交由地政處分區辦事處處理
丁屋及村屋需動工前向地政處申請「豁免證書」，俗稱「開工紙」，以展開工程。
豁免證書: 建築工程豁免、地盤平整工程豁免、渠物工程豁免。
而完工後亦需要由地政督察驗樓後，批出俗稱「滿意紙」的完工證。
在丁屋建成後，要再向地政總署申請滿意紙，獲批後便可入伙。
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申請批地
在新界小型屋宇政策下，若要興建丁屋，要視乎原居民是否擁有農地，
批地方式主要分為以下3種:
免費建屋牌照
若原居民本身已擁有私家農地，可直接向政府申請在其私人土地上興建丁屋。
私人協約批契
若原居民沒有私家農地，可經私人協約的方式，申請容許以優惠價批出政府地來興建丁屋。
換地方式批契
若原居民本身已擁有私家農地，亦可向政府申請換地，以興建丁屋。
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丁屋補地價
丁屋補地價計算方法複雜，與丁屋面積、丁屋屋齡、樓市行情、私人農地或政府批地皆有相關。
若屋齡條件相同，私人農地丁屋的補地價會較政府批地丁屋的補地價低約3分之2。
估價日期會以申請日期為準，審理時間約需要半年。
建屋牌照批出
若原居民在自己名下農地興建的丁屋，有5年的禁售期，
在滿意紙發出日起計5年內轉售，便需要補地價，
在滿意紙發出5年後才出售，則不需要補地價。
在5年內出售、轉讓地業，丁屋轉名，
需要向地政處，申請刪除限制買賣條款及出售同意書，地政處會計算補地價金額。
丁屋補地價的金額，隨樓齡遞增而降低，直到5年禁售期滿後，便可自由轉讓，不須補地價。
私人協約批出
若擁有丁屋的原居民，想將丁屋出售或轉讓給非原居民，
在任何時候轉讓有關丁屋，均需要補地價，
補地價金額是以申請轉讓同意書時的市值，減去建屋前的土地價計算。
須向地政總署申請修改建屋牌照或地契內的限售條款，並繳付相關補地價金額。
政府換地批出
若以政府批地方法興建的丁屋，禁售期則為永久，
不論何時皆須補地價。
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村屋複式設計
「複式單位」就是將建築中上下兩層單位打通，將兩層單位變為一個單位。
樓梯間或升降機通常是複式單位內的重要特徵。
很多時候複式單位會搭配中空廳，某些建築部分在上下兩層樓，
或者更多樓層之間沒有天花板、底板組閣，
整個單位相連成一體，塑造出超高樓底的輝煌壯闊感。
如果村屋獨立屋的底層與中層相連形成中空廳的話，就是下複式單位。
相對來說，如果是中層同上層相連的話，就是上複式單位。
設計師許多時候會將活動空間安排在相連中空廳的下層，上層則作為睡房。
這麼一來，平時在下層起居空間，比如說客廳、餐廳等地方活動的話，
不僅挑高的樓頂帶來寬闊的視野，大大增加建築的氣派感。
若配合天窗或高落地窗的話，也能帶來良好的採光，讓活動空間更加明亮。
上下相連的樓梯設計可以充分展現個人風格，北歐極簡風、華麗宮廷風、
Loft工業設計風格……都讓你的上複式村屋獨立屋、下複式村屋獨立屋更加型格。
而複式上層在中空廳旁的圍欄，花點心思設計裝修，也為複式村屋獨立屋帶來點綴效果。
善用複式設計，能讓你的村屋獨立屋得到更良好的空間利用效果，
也可以帶來更加舒適、別墅化的。
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村屋/丁屋建築設計服務
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「村屋」/「丁屋」/「小型屋宇」是
按《建築物條例(新界適用)條例》（第121 章）所載的規定，
建於新界的屋宇。
主要特點:
不得超過3 層，不得高於8.23 米（27 呎），上蓋面積不得超過65.03 平方米（700 平方呎）。
根據該條例的規定，申請人在展開任何建築工程之前，
除非其聘用認可人士擬備的圖則已獲建築事務監督正式批准，
否則必須先取得地政專員發出的建築工程豁免證明書。
同時，業主並須向地政專員
分別申請:
地盤平整工程及渠務工程豁免證明書。
在取得所需的豁免證明書/確定圖則已獲建築事務監督批准前，
業主不得展開任何工程。
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申請興建村屋的注意事項
斜坡
在不合適的陡峭斜坡上建造小型屋宇的申請，通常不會獲得批准。
在特殊的情況下，如獲准在斜坡上建屋，申請人必須聘請認可人士或工程師，
村民
向建築事務監督提交地盤平整圖則請求批准。
村民倘申請在本「鄉」以外的地點建造小型屋宇，
除非能提出令地政專員滿意的證據，證明自己的祖先已在擬建小型屋宇的另一條「鄉」定居，
而且當地村民對建屋申請並無提出反對，否則不會獲得考慮。
分割地段
倘涉及須分割一幅大地段，以供多位村民建造多間小型屋宇，
各申請人必須在提出申請之前，辦妥分割地段的手續。
緊急車輛通道
倘擬建屋宇地點位於由九間或以下的屋宇（包括擬建屋宇地點）組成的「屋羣」範圍內，
便無須闢設緊急車輛通道。
倘擬建屋宇地點位於由十間或以上的屋宇（ 包括擬建屋宇地點）組成的「屋羣」範圍內，
則須闢設緊急車輛通道。
「屋羣」是指在一個以擬建屋宇地點為中心，半徑為30 米的圓形範圍內的屋宇。
如有關的分區，地政處信納闢設緊急車輛通道，並不切實可行，
則申請人須採用一項消防安全替代措施，即自動灑水系統、火警偵測系統及消防喉轆系統，
或在小型屋宇各層設置火警偵測系統及滅火筒。
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村屋建築流程
建築村屋（丁屋）的流程可分為申請、建造及收樓三個主要階段。
首先，須由合資格的原居民申請建屋牌照，
並經由發展商或自行設計，在獲發牌照後進行建造工程。
完工後，需向政府申請「滿意紙」作結案，並進行補地價才能自由買賣。
申請階段
申請建屋牌照：由合資格的原居民以其丁權，向地政總署申請建屋牌照。
土地規劃與設計：聘請測量師和則師進行土地分割、規劃及設計，並向相關部門提交申請。
申請豁免紙：在動工前，申請豁免證書（開工紙）。
建造階段
地盤平整與施工：進行地盤平整、渠務設計等前期工作，然後進行建築工程。
監管工程：由專業顧問（如T2及RPE）監管工程，確保符合所有建築規範。
完成興建： 按圖則完成建築工程。
收樓與轉售階段
申請「滿意紙」： 工程完成後，向地政總署申請「滿意紙」，證明村屋已符合要求並可入伙。
申請補地價： 取得滿意紙後，申請刪除限制買賣條款及出售同意書，並計算補地價金額，然後向政府補地價。
處理轉讓手續： 補地價後，即可處理買賣合約、申請按揭，並最終完成交易。
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村屋建築服務
村屋設計及屋苑規劃
| 土地界線測量及分割
|
專業報告及入則
| 城規申請
|
建築工程
| 新界小型屋宇及舊屋重建申請
|
園景綠化工程
| 消防工程
|
建築貸款及融資服務
| 村屋銷售服務
|
村屋建築費用
興建村屋工程: $228萬/每座
興建村屋價錢: $228萬/每座
內容包括:
村屋工程設計圖套餐:
水電配置圖
天花配置圖
水電配置圖
線路控制圖
立體傢俬圖
立體外牆施工圖
地基及結構工程 :
提供T2監督、申請開工紙、申請滿意紙
提供混凝土地基、結構、樓梯、梯屋
標準化糞池
泥水工程：
四面雙層竹棚棚架
室內泥水間隔牆、批盪、防水層
供應鋪設室內外磁磚、牆腳線、外牆磚條石材
木器及鋁鋼工程：
全屋木門、鋁趟門、鋁合金玻璃門
全屋廚房、浴室鋁板假天花連LED筒燈
全屋廚房煮食地櫃、吊櫃、無縫石枱面
全屋浴室面盆地櫃、雲石枱面
室內牆身天花、天花批底灰、防潮油、髹3層乳膠漆
全屋50料鋁框強化玻璃鋁窗
天台、露台、樓梯、鋁合金框玻璃欄河
電力工程:
申請三相電錶
供應60A三相水氣掣及12位菲士箱
電源插座、燈掣、網絡電話插座、TV天線插座
供應不銹鋼電錶箱門連電纜冚 [符合電力公司標準]
水喉工程：
申請水錶
冷熱來水包膠銅喉 [符合UPVC( BS505 )標準]
去水PVC喉、出氣PVC喉連隔氣 [符合UPVC( BS505 )標準]
供應纖維咸水沖廁水缸
供應潔具 [符合水務處要求及提供水紙]
廚房鋅盆
廚房鋅盆水龍頭
浴室面盆
浴室面盆水龍頭
浴室淋浴水龍頭
浴室淋浴花灑連掛柱
浴室座廁
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村屋建築規格
主要特點 | 標準規格 （以批約或牌照條件訂明的實際規格為準） | |
(i) | 上蓋面積 | 不得超過 65.03 平方米 （700 平方呎） |
(ii) | 高度 | 不得超過 8.23 米 （27 呎） |
(iii) | 層數 | 不得超過 3 層 |
(iv) | 露台／簷篷 | 不得向外伸展超過 1.22 米 （4 呎） |
(v) | 天台水箱 | 面積不得超過 2 平方米 （21.52 平方呎）； 高度不得超過 1.22 米（4 呎） |
(vi) | 樓梯頂篷 | 高度不得超過 2.14 米（7 呎）； 面積不得超過7.44 平方米（80 平方呎） |
主要特點 | 標準規格 （以批約或牌照條件訂明 的實際規格為準） | ||
(vii) | 建於天台上的圍牆 | 高度不得超過 1.22 米（4 呎） | |
(viii) | 承重牆厚度 | * | 鋼筋混凝土牆 ： 不得少於 175 毫米 |
|
|
| （6.89 吋） |
|
| * | 磚牆 ： 最低層不得少於 340 毫米 |
|
|
| （13.39 吋）；二樓及三樓不得少於 |
|
|
| 225 毫米（8.86 吋） |
(ix) | 衞生及排水 | * | 廚房、浴室及廁所的內牆應舖砌不透水的磁磚，或平滑而不透水的物料，舖砌高度不少於 1.22 米（4 呎） |
|
| * | 備有下列設施： |
|
|
| – 一條 9 吋闊的明渠 – 一個化糞池 – 一個滲水井 – 一條通風管及沙井 – 一個廚房 |
(x) | 其他 | *
* * | 符合建築工程、渠務工程及地盤平整工程豁免證明書內任何其他規定 沒有違例搭建物或擴建物 沒有偏離地界 |
村屋完工
專業顧問服務
| 丁屋丁地合作發展
|
丁屋規劃設計
| 土質堪探工程
|
村屋申請/舊屋重建申請
| 新界小型屋宇及舊屋重建申請
|
更改土地規劃用途
|
|
村屋建築工程
| 丁屋建築工程
|
新批建的小型屋宇，建築完工限期為36 個曆月。
建築工程完成後，申請人所聘用的T2 合資格人士及註冊結構工程師／註冊專業工程師，必須向地政專員提交一份聯合簽署作實的興建完成報告。
收到興建完成報告後，地政專員如已進行所有必要的查核，並信納申請人已完全履行小型屋宇批約所訂明的一般及特別條件／牌照規定的所有要求及責任後，便會簽發完工證。
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常見問題
丁屋可以說是村屋，但並非所有村屋都是丁屋。丁屋和村屋的分別取決於興建在甚麼類型的土地上，亦可從地契文件中分辨出來。
